연면적·세대수별 기계설비유지관리자 의무선임 기준 (별표1 완벽 해설)

기계설비법 기계설비유지관리자 유지관리자 선임 건축물 안전관리 기계설비 점검 보조자 합산기준 별표1

건축물의 기계설비는 냉난방, 급배수, 위생, 환기 등 사람의 혈관과 같습니다. 이 설비가 제대로 관리되지 않으면 화재·질식·폭발 같은 대형사고로 이어지고, 에너지 낭비와 유지비 상승도 발생합니다. 이러한 이유로 2020년 제정된 기계설비법은 일정 규모 이상의 건축물에 기계설비유지관리자 선임을 의무화했습니다.

본 글은 선임대상·등급·합산기준·신고·교육·겸직·위탁·과태료를 실무 중심으로 정리합니다.

Ⅰ. 기계설비법 개요 및 유지관리자 제도

법적 근거: 기계설비법 제19조. 시행 연혁: 2020년 제정 → 2021년 시행 → 2023년부터 지자체 단속 본격화. 목적: 기계설비의 안전 확보와 에너지 효율 향상, 위생 유지 및 수명 연장.

Ⅱ. 법적 근거 및 선임대상, 등급·자격 기준, 업무

(1) 법적 근거

• 기계설비법 제19조 (유지관리자 선임)
• 기계설비법 시행령 제14조 (선임대상 규모)
• 기계설비법 시행규칙 제17조 (절차) · 별표1 (등급·자격·보조자) · 별지 제5호서식 (선임·해임·변경 신고서)
• 국토교통부 고시 「기계설비 유지관리기준」(점검주기·서식·기록보관)

(2) 선임대상 및 등급·자격·경력 기준

건축물의 규모·용도·세대 수에 따라 특급~초급 등급 적용(근거: 시행규칙 별표1).

등급	선임대상 건축물	자격기준(법령 등급 개념)	실무경력(참고)	보조자
특급	연면적 6만㎡ 이상 또는 공동주택 3,000세대 이상	기술사·기능장·기사	10년↑ (산업기사 13년 등, 협회 해설 기준)	1명 가능
고급	연면적 3만~6만㎡ / 공동주택 2,000~3,000세대	기사·산업기사	7년↑ (협회 해설 기준)	1명 가능
중급	연면적 1.5만~3만㎡ / 공동주택 1,000~2,000세대	산업기사·기능사	5년↑ (협회 해설 기준)	필요 시
초급	연면적 1만~1.5만㎡ / 공동주택 500세대 이상 (중앙난방 300세대 포함)	기능사 이상	3년↑ (협회 해설 기준)	가능(소규모)

참고: 경력 수치는 협회 해설 기준이며, 법령상은 등급·자격 구분과 보조자 배치 가능 여부가 중심입니다.

(3) 합산 기준 및 중복선임 제한

합산 기준: 동일 관리주체가 대지경계선 안 또는 연접한 대지에 여러 동을 보유·관리하면, 연면적 또는 세대 수를 합산해 1개 건축물로 간주하여 등급과 선임 의무를 판단합니다(시행규칙 별표1 비고).

• 공동주택 단지형 예시: 700세대×3동=2,100세대 → 합산으로 2,000세대 초과 ⇒ 고급 이상 1명 선임. (동별이 아닌, 단지 대표 1인)
• 산업단지 공장 예시: 7,000㎡ + 5,000㎡ = 12,000㎡ → 합산 1만㎡ 초과 ⇒ 선임 의무 발생(1인 선임으로 단지 전체 관리 가능).
• 비합산 예시: 서울·인천 등 물리적 분리 부지는 합산 불가 → 각 사업장별 독립 판단.

중복선임 제한: “선임자격”은 다른 건축물의 유지관리자로 이미 선임되지 않은 자를 의미(별표1 비고). 즉, 동일인이 여러 건물의 책임 유지관리자로 중복 선임되는 것은 원칙적으로 제한됩니다. 보조 유지관리자의 복수 겸임은 명시적 금지 규정은 없으나, 지자체 해석에 따라 제한될 수 있습니다.

(4) 유지관리자 주요 업무

• 냉난방·급배수·위생·배관 설비 점검 및 유지관리계획 수립
• 운전상태 점검, 이상 시 응급조치 및 복구
• 성능점검 주관 및 에너지 효율 개선
• 반기 1회 정기점검, 연 1회 성능점검
• 유지관리기록부·점검결과보고서 작성 및 3년 이상 보관
• 외부 점검기관 결과 검증 및 기술 자문
• 사고·누수 등 응급상황 대응 및 보고

(5) 유지관리 및 성능점검 기준

• 정기점검: 반기 1회 이상(1~6월 / 7~12월)
• 성능점검: 매년 1회 이상(완공 1년 후부터)
• 점검항목: 냉난방·공조·급배수·배관·위생설비 등
• 기록보존: 3년 이상
• 점검제외: 장기휴업·미사용 설비는 고시 부칙 기준 일부 제외 가능

Ⅲ. 신고·교육 의무

(1) 신고

• 대상: 선임·해임·변경 시
• 기관: 건축물 소재지 시·군·구청 건축과(기계설비) / 공동주택은 시장·군수·구청장
• 기한: 발생일로부터 30일 이내
• 방법: 방문 접수 또는 기계설비유지관리시스템(전자신고)
• 서류: 자격증 사본, 경력증명서, 교육이수증, 별지 제5호서식 신고서, 건축물대장 등

(2) 교육

• 신규교육: 선임 후 6개월 이내(8시간 이상)
• 보수교육: 3년 주기
• 지정기관: 한국기계설비관리협회(KMCCA), 한국설비기술협회(KSTME) 등

Ⅳ. 위탁운영 및 겸직 가능성

(1) 위탁운영

• 등록 전문기관에 위탁 가능(위탁 시 선임 간주), 재위탁 금지
• 계약서·점검보고서 3년 이상 보관, 위탁기관도 법적 책임 부담

(2) 겸직

• 법령에 명시적 금지 규정 없음 → 환경·에너지관리자 등과 겸직 가능
• 단, 타 법령의 겸직 금지(예: 위험물안전관리자)가 있으면 그 법 우선
• 소규모 시설은 겸직 빈번, 대형 시설은 상주 전담 권장(지자체 운용)

Ⅴ. 과태료 및 행정처분

위반항목	과태료	비고
미선임	500만 원 이하	관리주체 과태료
미신고·지연신고	100~300만 원	기한 30일 초과
교육 미이수	경고 또는 과태료	시정명령 병행
점검 미이행/기록 미보관	300~500만 원	단속기관: 시·군·구 건축과

실무 주의: 신고·교육·위탁 증빙 미보관은 미선임으로 간주될 수 있으며, 중복선임 적발 시 선임 무효 + 과태료 병행 가능.